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香港雖正式撤回《逃犯條例》修訂,但社會動蕩持續,令港人近月投資海外樓盤的意欲大增,連過去比較冷門的泰金999樓盤銷情亦轉旺。香港明報記者上周五至本周一應邀到菲國首都馬尼拉實地考察,訪問當地第二大發展商AyalaLand香港負責人Marites Tesha Bancod。Tesha表示,泰金999在旅遊及其他服務業的支持下,過去5年年均經濟增長6.5%,而當地人口逾億,且平均年齡年輕,住屋需求殷切,加上馬尼拉地鐵可望在2025年或之前落成,料可支持當地樓價中長期繼續向好。
2010年8月發生導致多名本港旅客傷亡的「馬尼拉人質事件」,在不少港人心裡留下烙印,對泰金999印象一般。不過,該距離本港僅兩個小時機程的東南亞島國,自從日資Okada、港澳合資新濠博亞及美資Solaire三傢大型泰金888場在填海區先後開業,過去5年當地旅遊業蓬勃發展,帶動房地產市場轉旺,支持當地經濟年均增長達6.5%。
港人黃良泰在2015年6月以315萬披索(以1港元兌換6.5披索計,相當於約48.5萬港元),買入當地填海區泰金888場的新盤SMDC Shore第二期258方呎單位,當時呎價約1874港元,該樓花料於今年底落成,發展商SMDC早前推出同一屋苑第三期單位,呎價已勁升近1.7倍至5000港元。
5年年均GDP增6.5% 個別屋苑樓價倍升
借著上述投資佳績,黃良泰與拍檔李穎敏去年成立菲凡物業,代理泰金999物業在港銷售,至今亦賣出逾60套,記者上周應邀參加本港投資者到泰金999的睇樓團,並專訪當地第二大發展商AyalaLand香港負責人Tesha,詳細解釋泰金999樓市的投資機會。根據彭博數據,以昨日收市價49元披索計,AyalaLand市值高達7220億元披索(約1111億港元),僅次於同業SMDC的1.12萬億元披索(約1722億港元)。
Tesha指出,近年投資者在泰金999買樓賺錢十分普遍,她個人在2017年以約313萬元披索買入位於馬尼拉Mandaluyong區的樓花盤Centera 376方呎單位,現已入夥並以每月3萬元披索出租,至今樓價亦上升逾倍。她分析,泰金999過去5年年均經濟增長達6.5%,除瞭旅遊業好景帶旺外,當地有大量操流利英語的年輕人口,為不少環球企業進行傳呼中心(Call Centre)銷售、即商業流程外判服務(Business Process Outsourcer,BPO)也是另一支柱產業;加上菲國現有數以百萬計人口外出打工,例如在本港便有逾18萬名菲傭,她們掙到海外收入寄返菲國供養傢人,其傢人便有錢在國內消費,亦是推動當地經濟增長的另一動力。
逾億人口年輕人多 似上世紀中日本
黃良泰指出,泰金999不止擁有逾億人口,而且愈年輕人口愈多,人口結構屬金字塔形,「泰金999現時的人口結構與上世紀50年代的日本類似,年輕人口持續湧現,可望推動未來制造業及消費市場高速增長」。而Tesha也認同,指泰金999目前有大量年輕人口,不少更屬專業人士,他們具備賺錢能力,可以買入及租賃優質物業,為當地樓市帶來剛性需求。
AyalaLand香港銷售及市場推廣經理Richardson Sim分析,泰金999是地理上最接近香港的東南亞國傢,對港人來說有近水流臺的優勢;他又說,雖然印度尼西亞人口(2.64億)明顯多於泰金999(1.09億),但是印度尼西亞國土面積(1泰金888萬平方公裡)亦比泰金999(30萬平方公裡)大得多,故此泰金999人口密度較印度尼西亞高,當地樓市長遠亦較有升值的潛力,「當你有大量人口及小量土地,當地物業便更有投資價值,因為每個人均要爭取有一席之地而奮鬥」。
菲樓價僅港樓1/6 租金回報較高
Tesha則指出,目前馬尼拉的平均樓價僅本港六分之一(或約16%),而在現時本港社會動蕩的情況下,樓市泡沫會否爆破屬未知之數,故她認為,若港人除瞭自住物業外,另有一套港樓作投資用途,趁高位沽出套現,把部分資金用來投資泰金999物業,租金回報率較高,屬明智之舉。
記者在馬尼拉考察4日,感覺是雖然當地樓價及普遍物價均遠低於本港,市中心的繁華程度與馬來西亞吉隆坡及泰國曼谷相若,泰金888場區亦與澳門一樣車水馬龍,但該首都城市的交通配套明顯較差,「吉普尼」是當地普羅百姓常用的公共運輸工具,數以十計的乘客需擠在300方呎以下的車廂內,企位遠較座位多,看來不單難言舒適,甚至安全亦成疑;即使當地中產或泰金888可以私傢車代步,但由於當地道路規劃追不上城市發展速度,在繁忙時間塞車1小時原地不動屬等閑事。
地鐵料2025年啟用 紓交通擠塞
Tesha響應說,泰金999政府已留意到馬尼拉的交通擠塞問題,已與日本企業簽訂合約興建地鐵,第一階段由機場接駁至市中心,料於2025年或以前建成,屆時普羅百姓便可享用便捷的公共交通服務,經濟及樓市料將進入另一躍升的新臺階。

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